اخبار الكويت- وطن نيوز
اخر اخبار الكويت اليوم – اخبار الكويت العاجلة
W6nnews.com ==== وطن === تاريخ النشر – 2026-02-24 22:23:00
خبراء: بقاء الأكفأ مع تصاعد المخاوف من تداعيات التعريفة الجمركية على سوق الإيجارات. فواز الميموني: النظام لا يستهدف المستثمرين ولن يربك السوق. منيرة الصباح: تنظيم القطاع بمعايير أكثر واقعية يخفض تكاليف التشغيل. عيسى البغيلي: يحد من فرص الاحتفاظ بالسكن للمضاربة أو التخزين. عبدالله المهنا: زيادة النفقات التشغيلية تدفع نحو بدائل أكثر ربحية. في ظل توجه الحكومة نحو إعادة هيكلة دعم الكهرباء والمياه وترشيد الاستهلاك، يواجه المستثمر العقاري معادلة جديدة تعيد حساباته التشغيلية والاستثمارية.. إما الاحتفاظ بالعقار كأصل مضارب وقيمة تخزينية مع تحمل تكلفة تشغيلية أعلى، أو إعادة توظيفه بالبيع أو التأجير لتجنب أعباء التعرفة غير المدعومة… وبين هذا وذاك تتصاعد المخاوف من أن تنعكس الزيادة على سوق الإيجار من خلال البعض محاولة أصحاب العقارات تحميل المستأجر تكلفة التعرفة الجديدة. «السياسة» التقت عدداً من الخبراء والمختصين في الشأن العقاري الذين يرون أن السوق لا تحكمه الرغبات الفردية، بل تحكمه معادلة العرض والطلب كمحرك رئيسي للقطاع، وأن أي زيادة محتملة في العرض تكون نتيجة بيع أو خروج شريحة من المستثمرين قد تحد من قدرة الملاك على رفع الإيجارات. وأوضحوا أن القرار يأتي في إطار إعادة تنظيم الدعم للقطاع السكني، مؤكدين أن العقارات الاستثمارية السكنية، والعقارات الاستثمارية متعددة الوحدات، والعقارات التجارية ذات الاستهلاك العالي للطاقة ستكون الأكثر تأثراً بالقرار. وتوقع الخبراء أن يدفع الاتجاه الجديد المطورين إلى إعادة النظر في معايير العزل وكفاءة البناء، وتصميم وحدات أكثر عقلانية في استهلاك الطاقة ورفع كفاءة التشغيل. فواز الميموني أولاً، أكد الباحث العقاري فواز الميموني أن التوجه الحكومي فيما يتعلق بأسعار الكهرباء والماء يأتي في إطار إعادة تنظيم الدعم الموجه للقطاع السكني، ولا يمكن قياسه لتحديد تأثيرات مماثلة على القطاعات الاستثمارية أو التجارية أو الصناعية، نظراً لاختلاف طبيعة كل قطاع وهيكل تكاليفه. وأوضح أن الأمر لا يتعلق بفرض رسوم أو ضرائب جديدة، كما أنه ليس إجراء يستهدف فئة محددة من أصحاب العقارات، بل يتعلق بإعادة هيكلة الدعم المقدم للكهرباء والماء بما يخدم الموازنة العامة، وأضاف أن تخفيض قيمة الدعم – في حال تطبيق موافقته بشكل عام، في حين أن الزيادة المتوقعة في التكاليف تبقى محدودة نسبياً، ولا ترتفع من وجهة نظره إلى مستوى التأثير الجوهري على صافي العائد العقاري أو على العائد العقاري. جدوى الاستثمار بشكل عام. وأشار إلى أنه حتى مع احتمال سعي بعض الملاك إلى تمرير جزء من التكلفة الإضافية إلى المستأجر، فإن تأثير ذلك على السوق سيظل محكوما بقوى العرض والطلب، وتوقع ألا يشهد السوق اضطرابا واسع النطاق نتيجة هذا التوجه. وشدد الميموني على ضرورة قراءة القرار ضمن إطاره المالي والتنظيمي، بعيدا عن التفسيرات التي تخرجه عن سياقه، لافتا إلى أن تأثيره – بحسب المعطيات الحالية – سيبقى ضمن الحدود التي يمكن للسوق استيعابها دون حدوث تغييرات حادة في هيكله أو اتجاهاته. منيرة الصباح “الاستثمار والتسعير” المقيمة العقارية الشيخة منيرة الصباح أكدت أن تعديل تعرفة الكهرباء والمياه قد يفرض ضغوطا مباشرة على بعض الملاك والمستثمرين، خاصة أولئك الذين يعتمدون على هوامش ربح محدودة أو يحتفظون بعقارات غير مأهولة، لكنه على المدى المتوسط سيساهم في إعادة ضبط السوق وفق معايير أكثر واقعية، بحيث تصبح تكاليف التشغيل وكفاءة الاستهلاك جزءا أساسيا من قرار الاستثمار والتسعير. وأوضحت أن السوق يتحرك تدريجياً من نموذج يعتمد على الدعم. كعامل ثابت لحماية العائد، إلى نموذج يعتمد على الكفاءة والجودة في التصميم والإدارة الذكية للنفقات، مما يعزز نضج السوق ويدفع نحو تطوير عقارات أكثر استدامة وربحية على المدى الطويل. وأضافت أن ارتفاع التعريفات قد يقلل من جاذبية الاحتفاظ ببعض العقارات ذات العوائد الإيجارية المحدودة، بسبب انخفاض صافي الربح مع زيادة المصاريف التشغيلية، مما يدفع المستثمرين إلى إعادة تقييم جدوى الاحتفاظ بالعقار مقارنة بالبدائل الاستثمارية الأخرى، كما أن تمرير الزيادة إلى المستأجر سيعتمد على قوة الطلب، حيث يمكن تحويل جزء من التكلفة في المناطق التي يرتفع فيها الطلب. مرتفعة، بينما قد يتحمل المالك جزءاً منها في المناطق الأضعف حفاظاً على معدلات الإشغال. وأشارت إلى أن ارتفاع تكلفة التشغيل سينعكس على القيمة التقديرية للعقار، لأن تقييم الاستثمار يعتمد على صافي الدخل المتوقع، وهو ما قد يخلق فجوة سعرية بين العقارات ذات الكفاءة العالية وتلك الأقل كفاءة. عيسى البغيلي “عبء تشغيلي” الباحث العقاري عيسى البغيلي يرى أن قرار رفع تعرفة الكهرباء والماء من شأنه أن يقلل من جدوى الاحتفاظ بالعقار كأصل استثماري، خاصة لمن يحوزه بغرض المضاربة أو التخزين، مشيرا إلى أن جزءا من الجدوى السابقة كان يعتمد على انخفاض التكلفة التشغيلية نتيجة الدعم، ومع رفع التعرفة لن يبقى في السوق إلا العقار الذي يحقق عائدا فعليا، في حين أن وتتراجع جاذبية الاكتناز، مما قد يساهم في إعادة الوحدات السكنية إلى السوق بدلا من أن تظل مجمدة. وأوضح أن العقار يتحول من أصل إنتاجي إلى عبء تشغيلي عندما ترتفع تكلفته لتتجاوز أو تقترب من عائده، مضيفا: «إذا كان العقار لا يغطي نفقاته إلا إذا كان هناك دعم، فهو استثمار هش، على عكس الاستثمار القوي الذي يتحمل تكلفته ويستمر دون أن يثقل الدولة أو السوق بجزء من أعبائه». وأبدى البغيلي تخوفه من أن ينعكس ارتفاع تكلفة الخدمات على أسعار الإيجارات، وأن يحاول بعض الملاك تحميل المستأجر جزءاً من هذه الزيادة، لكنه لفت في الوقت نفسه إلى أن حركة السوق تبقى محكوماً بحجم العرض، مؤكداً أن السوق هو الذي يحدد التوجهات النهائية وليس رغبة المالك وحده. عبدالله المهنا «البحث عن البدائل» من جانبه أكد المقيم العقاري عبدالله المهنا أن رفع تعرفة الكهرباء والماء سينعكس بشكل مباشر على صافي العائد السنوي للعقار الذي يتراوح حاليا بين 6 و7%، موضحا أن ارتفاع المصاريف التشغيلية سيضغط على هامش الربحية، ويدفع بعض المستثمرين إلى إعادة تقييم استثماراتهم العقارية، وربما التوجه نحو بدائل أكثر استقرارا أو ربحية كالودائع أو الفرص الاستثمارية الأخرى. وأوضح أن العقار قد يتحول إلى عبئ تشغيلي عندما تزيد تكاليف الكهرباء والماء والصيانة والرسوم، إضافة إلى تكلفة الفرصة البديلة، وقيمة الإيجار المحقق، أو إذا ظل العقار شاغراً لفترات طويلة، وهو ما يمثل استنزافاً مالياً للمستثمر ويضعف جدوى الاحتفاظ به. وأشار المهنا إلى أن بعض الملاك سيحاولون تحويل جزء من التكلفة إلى المستأجرين، خاصة في العقود الجديدة، متوقعاً الاتجاه المتزايد نحو فصل استهلاك الكهرباء والماء عن القيمة الإيجارية، مقابل تراجع الإعلانات التي تتضمن الإيجار الشامل للخدمات، لافتاً في الوقت نفسه إلى أن قدرة المالك على رفع الإيجار ستبقى مرهونة بقوة العرض والطلب، وقد لا يتمكن من تمرير الزيادة إذا زاد العرض. وأشار إلى أن التقييم العقاري لا ينفصل عن حالة العقار وتكاليفه التشغيلية، حيث يؤخذ في الاعتبار ما إذا كان العقار جديدا أو قديما، وصيانته مرتفعة أو منخفضة التكلفة، وفق طريقة «رسملة الدخل»، ما لم يقابله زيادة أكبر في القيمة الإيجارية بعد القرار. وأكد أن الصورة النهائية ستتضح بحسب آلية تنفيذ القرار، سواء كان التصنيف على أساس المناطق أو عدد العقارات المسجلة باسم المالك، مشيراً إلى أن كل معيار له تأثير مختلف تماماً على السوق وحركة المستثمرين. ارتباك شعبي وأشار الميموني إلى أن هناك خلطا شعبيا واسعا بين التوجه الحكومي الحالي المتعلق بتخفيض دعم الكهرباء والمياه، ومشروع قانون سابق كان يناقش في مجلس الأمة بشأن فرض رسوم عامة على من يملك منزلا ثالثا فأكثر. وأوضح أن المشروع السابق كان يتحدث عن رسوم الملكية المتعددة، فيما الاتجاه الحالي يهتم بإعادة هيكلة الدعم بشكل عام، بحيث ينطبق على جميع الملاك دون تمييز بين من يملك منزلاً واحداً أو عدة مالكين. المنازل، مؤكدة أنها لا تستهدف مكافحة الاحتكار أو تجار العقارات كما يعتقد البعض. “الاستثمار السكني” هو الأكثر تضررا. واتفق الخبراء على أن العقارات الاستثمارية السكنية، والعقارات الاستثمارية متعددة الوحدات، والعقارات التجارية ذات الاستهلاك العالي للطاقة، ستكون الأكثر تأثراً بالقرار، خاصة المنازل المملوكة لغرض الإيجار أو الاحتفاظ بها على المدى الطويل انتظاراً لارتفاع الأسعار، في حين أن المباني التي تكون عداداتها منفصلة ستكون أقل تأثراً. وتوقعوا أن يدفع القرار بعض الملاك إلى بيع المنازل غير المأهولة لتجنب التكاليف الثابتة، أو إعادة عرضها للإيجار لتعويض تكلفة التشغيل، ما قد يخلق حركة إضافية في السوق ويعزز العرض ويدفع الأسعار نحو مستويات أكثر توازنا. «كفاءة الطاقة» من ميزة إضافية إلى عنصر أساسي في التسعير أكدت الشيخة منيرة الصباح أن تعديل التعرفة سيدفع المطورين إلى إعادة النظر في تصميم الوحدات مستقبلا، ليس فقط من خلال تحسين العزل الحراري واستخدام أنظمة تكييف الهواء عالية الكفاءة، ولكن أيضا من خلال دمج حلول الطاقة المتجددة مثل الألواح الشمسية لتغطية استهلاك المنطقة. الأحمال المشتركة أو جزء من الوحدة. وأشارت إلى أن التصاميم المعمارية الذكية التي تقلل من التعرض المباشر لأشعة الشمس، وتعزز التهوية الطبيعية، وتستفيد من الإضاءة الطبيعية، بالإضافة إلى استخدام مواد البناء العاكسة للحرارة ورفع كفاءة توزيع المساحات، ستصبح عوامل مؤثرة في تقليل الحمل على أنظمة التبريد وتقليل النفقات التشغيلية. وأكدت أن السؤال لن يقتصر مستقبلاً على سعر شراء العقار، بل سيمتد إلى تكلفة تشغيله السنوية، وهو ما يجعل كفاءة الطاقة عنصراً تنافسياً رئيسياً في التسعير، خاصة مع استمرار سياسات ترشيد الدعم وارتفاع الوعي البيئي، وهو ما يمنح العقارات الأكثر كفاءة ميزة واضحة في السوق. أبرز الصفقات “الخاصة” لهذا الأسبوع ● المنطقة: الأحمدي / صباح الأحمد البحرية ● المساحة: 600 م2 ● القيمة: 1 مليون دينار ● النوع: منزل (للبيع) “استثماري” ● المنطقة: العاصمة/شرق ● المساحة: 1000 م2 ● القيمة: 12.5 مليون دينار ● النوع: بناية (للبيع) “تجاري” ● المنطقة: حولي / السالمية ● المساحة: 11,053 م2 ● القيمة: 21 مليون دينار ● النوع: مجمع “محلات تجارية” ● المنطقة: حولي ● المساحة: 560 م2 ● القيمة: 1.5 مليون دينار ● النوع: بناء (بيع)
