رصد موقع “البرلماني” المتخصص بالشأن التشريعي والبرلماني، في تقريره بعنوان: “السوق العقاري.. التمييز ينهي نزاع تعدد المشترين للعقار الواحد بعقود عرفية”، استعرض فيه حديثا حكم محكمة التمييز الذي يضع ضوابط المقارنة في حالة تعدد المشترين لعقار واحد بموجب العقود. الابتدائي، انطلاقا من أن الحق لمن يتسلمه من البائع مباشرة، ولا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل، والمهم أولوية التسجيل وليس أولوية الشراء بموجب عقد ابتدائي ، ولا يجوز انتزاع الشيء من تحت يده وتسليمه إلى مشتري آخر من نفس البائع إلا بعد التسجيل وإثبات الأفضلية، وذلك في الاستئناف المقيد بصحيفة المحكمة رقم 13745 لسنة 92 قضائية .

ويثير الحكم اهتمام الملايين من المتعاملين في العقود الأولية العرفية، حيث أنه ينهي الخلافات القائمة بين المتعاقدين في حالة تساوي سندات الملكية العرفية أو العقود الأولية، ويرسي عدة مبادئ قضائية بشأن العقود غير المسجلة. وقالت فيه: «في حالة تعدد المشترين وتساوي ملكية المشترين للعقار الواحد، تكون الأفضلية لمن سبق له التسجيل». لا يوجد من قام بإتمام عملية الشراء مسبقاً، لأن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع، والعقد الذي لا يتم تسجيله لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه. إذا لم يسجل المشتري من الموصى له عقده، لا تنتقل إليه الملكية، ويبقى العقار في يد المورث وينتقل منه إلى “لقد ورثته”.

نص المبدأ:

ولا تنتقل الملكية إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع، والعقد غير المسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه. إذا لم يسجل المشتري من المورث عقده، لا تنتقل إليه الملكية، ويبقى العقار في حوزة المورث وينتقل منه إلى ورثته. فإذا تصرف الوارث في البيع بعد ذلك في ذلك العقار، فقد تصرف فيما يملكه تصرفاً صحيحاً، ولو لم ينقل الملكية لعدم تسجيل العقد. ويعتبر عقد البيع الصادر من الموصي والوارث صحيحاً، ولا ترجيح بينهما إلا بالتسجيل. وثبت أيضاً أنه إذا تساوت سندات المشترين في عقار واحد، كان عقد الشراء بينهما ابتداءً. فإذا استلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية المنصوص عليها في العقد بينهما، فلا يجوز له إخراج العقار من تحت سيطرته وتسليمه للمشتري الآخر من نفس البائع إلا بعد تسجيل عقده وإثبات أفضليته في هذا الشأن.

وفيما يلي التفاصيل الكاملة:

سوق العقارات.. «القطط» تنهي نزاع تعدد المشترين لعقار واحد بـ«العقود العرفية»: الأفضلية لمن يتسلمها من البائع مباشرة.. والمبرر: لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل.. وأولوية التسجيل هي أولوية وليس أولوية الشراء بعقد مبدئي.

برلماني